各乡镇人民政府，县政府有关部门：

《民和县老旧小区物业管理办法》已经县委、县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

  2022年4月29日

民和县老旧小区物业管理办法

第一条　为加强我县老旧小区物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐宜居社区建设，提升县城品位形象，根据《青海省物业管理条例》《海东市物业管理办法》等法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条　本办法所称老旧小区指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的存在公共设施落后、配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足、缺乏物业管理的居住区。

第三条　本办法适用于本县行政区域内老旧小区物业管理及监督管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第四条　乡镇（社区）对辖区内的老旧小区物业管理工作进行指导和监督。依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

社区负责指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。业主委员会成立后，社区、业主委员会要密切配合，按照相关规定做好物业企业的解聘、选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接，服务水平稳步提升。具备市场化条件的老旧小区原则上应优先选聘物业企业开展物业管理服务，暂不具备市场化条件的由乡镇通过村（居）民委员会托管或居民自管等方式，开展物业服务活动。既无法托管又无法自管的小区，由乡（镇）人民政府代为管理，具体职责如下：

（一）负责物业管理区域内的卫生保洁、绿化养护、公共秩序维护等物业管理工作；

（二）负责物业管理区域内的各类矛盾纠纷调解，促进社区和谐；

（三）负责物业管理区域内房屋排险、水电故障排除等应急维修服务；

（四）负责为小区实施专业化管理提供基本条件；

（五）负责收集整理业主名册、配套设施、地下管网工程等物业管理相关资料，有关单位和个人应予以协助配合。

第五条　乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席会议制度，由相关乡镇牵头，社区居民委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位组成，负责住宅小区物业管理工作的沟通与协调，解决住宅小区管理重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴等工作。联席会议每季度召开一次。

联席会议主要协调解决以下重大问题:

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会成立、换届过程中出现的问题；

（三）物业服务合同履行过程中出现的问题；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

（五）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条　各相关部门按照《民和县人民政府办公室关于印发民和县住宅小区物业综合治理三年行动方案（2020-2022）的通知》（民政办〔2020〕117号）要求，共同推进老旧小区物业管理工作。

第七条　对已完成老旧小区改造且具备物业管理条件的，采取市场化运作模式，由属地乡镇具体负责，经招投标程序引进物业服务企业，企业缴纳一定数额的履约保证金后提供物业服务。对未完成改造、不具备市场化运作条件的老旧小区，由政府维修改造，达到物业服务的基本要求后，引进物业服务企业提供服务。

在分区域、分标段先行试点的基础上，积累经验、完善机制，逐步有序推进物业服务市场化运作模式。

第八条　对于老旧小区居住整体条件薄弱、居民收入低等原因，物业服务企业与业主委员会（业主代表）协议后，收取的费用无法维持物业服务企业正常运营的，由乡镇（社区）根据物业服务企业的服务质量、运行情况进行评估、考核，根据实际予以适当补助。前三年政府以逐年递减的方式进行测算补贴；第四年政府完全退出或以发放奖励的形式给予物业服务企业适度补贴，由其自主经营。

入驻老旧小区的物业服务企业按星级收取物业服务费的不予补助。未按星级服务标准收费的，按照物业服务企业与业主合同约定的标准予以收取，收取的物业费无法维持物业服务企业正常运营，经核实后给予适当补助，补助资金最高不得超出最低星级服务标准（一星级：高层每平方米1.1元、多层每平方米0.65元）。业主应交未缴的物业服务费不在补助范围内。

第九条  老旧小区物业费按照《关于规范全县住宅物业服务、机动车停放服务收费标准的通知》（民发改〔2019〕208号）执行，并根据物价部门最新收费标准及时进行动态调整；或经业主委员会（业主代表）与物业服务企业协商确定，协商时社区负责做好协调工作。

第十条　物业管理区域的划分应当以土地使用权证确定的用地范围为基础，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。物业设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第十一条　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由住房保障服务中心会同乡（镇）人民政府征求业主、社区居民委员会的意见，结合村（居）民委员会的布局划分物业管理区域。

第十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以申请物业所在地社区进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。城乡低保、特困供养以及确有困难无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免。

第十三条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制物业服务。

第十四条　业主共同决定对物业实施自行管理的，由社区牵头协调，共同约定管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等管理事项。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第十五条　物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，不得向业主强制服务、强制收费，不得收取任何未予标明的其他费用。物业服务企业未经业主大会或业主委员会同意，自行出台物业服务收费标准的，业主有权拒绝交纳，并应向有管辖权的价格、住房保障服务中心进行举报。

第十六条　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示该小区物业星级服务标准、物业服务收费标准、停车物业服务费标准以及价格投诉举报电话等事项，接受业主和业主委员会的监督。

第十七条　物业服务企业向小区业主收取费用时，应当出具相应凭据；费用收取、使用情况应当按照合同约定定期公示，合同未明确的，应当于每年2月底前公布上一年度的收支情况。

第十八条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、水电费（代收）及其他费用；同时具有向业主委员会和物业服务公司就物业服务工作提出建议、实行监督检举的权利。

第十九条　业主委员会应当代表全体业主，与物业服务企业协商确定物业服务有关事项、定期签订物业服务合同；督促物业服务企业定期公布财务收支情况。

第二十条　老旧小区公共部位、公共设施设备的维修由业主共同承担，社区、业主委员会、物业服务企业共同做好协调工作。

第二十一条　乡（镇）、社区定期对老旧小区物业服务企业的服务质量进行规范化考核，制定奖惩制度。实行星级服务标准收费的物业服务企业，由县住房保障服务中心按照信用评价进行考核，作为次年星级评定的依据。

第二十二条　本办法自2022年5月1日起施行，有效期5年。

第二十三条　本办法由县住房和城乡建设局负责解释。