各乡镇人民政府、县政府各部门：

县住房和城乡建设局拟定的《民和县商品房屋维修基金管理办法》已经县政府研究同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　 　 2015年4月14日

民和县商品房屋维修基金管理办法

住房和城乡建设局

2015年4月

第一条　为加强本县商品房屋维修基金的管理，保障商品房屋及相关公共设施的正常维修、更新，根据《青海省物业管理条例》，制定本办法。

第二条　本县行政区域内商品房屋维修基金(以下简称维修基金)的设立、使用和管理，适用本办法。

第三条　县房地产管理局是物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施，并设立房屋维修基金专户。县财政局、监察、审计部门依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。

第四条　维修基金属于缴纳维修基金的业主所有，按照统一归集、专户储存、业主决策、共同使用、政府监督的原则，进行管理和使用。

第五条　2002年后建成的商品房已办理产权证的，维修基金由业主缴纳，按高层每平方米20元，多层每平方米15元。根据批准的收费标准，各售房单位或物业公司足额代收，收取的维修基金全部交入县房地产管理局指定的专用账户分户管理，属全体业主共同所有。

2012年后建设的商品房屋由房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金;

(一)配备电梯的商品房屋，房地产开发企业按照每平方米建筑面积交纳15元;购房人按照每平方米建筑面积交纳10元

(二)未配备电梯的商品房屋，房地产开发企业按照每平方米建筑面积交纳10元;购房人（含商业面积）按照每平方米建筑面积交纳7元。

第六条　商品房屋的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金;

(一)房地产开发企业应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，按本办法第五条第一项、第二项的规定，将该新建商品房屋的维修基金存入专户银行。

(二)购房人应当在办理房地产权登记前，按本办法第五条第一项、第二项的规定，将所购商品房屋的维修基金存入专户银行。

第七条　维修基金账户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第八条　县房地产管理局应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。

第九条　维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、不得挪作他用。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十条　物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项;合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：

(一)商品房屋共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意;

(二)物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得主管部门书面同意。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知主管部门。

第十一条　经房屋安全鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，县房地产管理局应当督促业主和物业公司限期维修;逾期不维修的，县房地产管理局可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十二条第二款规定在维修基金中列支。

第十二条　物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主审核，并经县房地产管理局同意后，有关的费用方可在维修基金中列支。

物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：

(一)商品房屋共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅（含商业铺面）的业主按照拥有商品房屋建筑面积的比例共同承担;其中，一幢商品房屋有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有商品房屋建筑面积的比例共同承担。

(二)物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有商品房屋建筑面积的比例共同承担;其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第十三条　维修基金应当按照下列规定支取：

(一)物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经县房地产管理局审核签章的支付凭证;支取实际发生的费用时，应当提交县房地产管理局审核签章的支付凭证和有关费用清单。

(二)商品房屋需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交县房地产管理局审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时，应当提交经县房地产管理局审核签章的支付凭证和有关费用清单。

第十四条　县房地产管理局或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

(一)维修基金交纳、使用和结存的金额;

(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;

(三)维修基金使用和管理的其他有关情况。

第十五条　一幢或者一个门号商品房屋的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，物业公司应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由县房地产管理局或者其委托的业主小组实施。但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。

第十六条　因买卖、赠与等发生商品房屋转让的，商品房屋受让人应当持本人身份证件、房地产权证和物业公司的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。商品房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，按其约定执行。房地产开发企业出售商品房屋时，其按本办法第五条规定交纳的维修基金剩余款额；

第十七条　有下列情况之一的，县房地产管理局应当向开户银行办理维修基金账户的有关变更手续：

(一)物业管理区域发生调整的;

(二)物业管理企业发生更换的。

第十八条　因拆迁、自然灾害或者其他原因致使商品房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的商品房屋全部灭失的，县房地产管理部门凭有关证明，向开户银行办理维修基金账户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由共同所有人按照原拥有商品房屋建筑面积的比例分别提取。

第十九条　县房地产管理局应当建立投诉受理制度，接受业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。县房地产管理局受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。投诉人对县房地产管理局的投诉答复有异议的，可以向市房产管理部门申请复核;市房产管理部门应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。

第二十条　房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由县房地产管理局按照《青海省物业管理条例》的有关规定予以处理;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金账户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由县房地产管理局责令限期改正，并通告全体业主;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。

第二十一条 物业管理区域内纳入商品房屋竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金：

(一)商品房屋的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第五条第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳;其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50%交纳。

(二)商品房屋出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接收单位按本办法第五条第一项、第二项的规定交纳。前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条的规定交纳首期维修基金。物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。

第二十二条　政府主导建设的城镇保障性住房，以及市场化运行建设的城镇保障房参照本办法执行。

第二十三条　县房地产管理局对本办法的具体应用问题作出解释。

第二十四条 本办自2015年6月1日起施行。