县政府有关部门:
县地方税务局拟定的《民和县应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管试点工作实施方案》已经县人民政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。
二〇一一年七月十九日
主题词：财政 税务 方案△ 通知
抄送：县委办，人大办，政协办，省、地驻县有关单位。
民和回族土族自治县人民政府办公室 2011年7月19日印发
共印20份
民和县应用房地产评税技术加强存量房
交易税收征管试点工作实施方案
民和县地方税务局
（二○一一年七月）
为进一步规范我县房地产交易环节税收征管，根据海东行署办公室《转发海东地区地方税务局关于推行海东地区应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管试点工作实施方案的通知》（东署办〔2011〕121号）和《青海省地方税务局关于开展第二批应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管试点工作的通知》（青地税发〔2010〕46号）要求，自2011年7月20日起在我县开展应用房地产评估技术核定存量房交易税收征管试点工作，为保证试点工作顺利有序开展，制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，以充分发挥税收的各项职能为准则，按照财政部和国家税务总局以及青海省地方税务局、海东地区地方税务局的工作部署，从推广应用房地产税评税技术手段入手，着力加强我县房地产交易环节税收征管，探索房地产税税制改革新思路和税收征管的新模式。
二、工作目标
从研究房地产税评税技术手段入手，探索房地产税税制改革思路和税收征管的新模式。
（一）按照省局、地区地税局的要求，通过试点工作，开拓创新，研究和探索一套完整的、可行的房地产税评税政策依据、评税方法和技术手段，为房地产税制改革提供理论和实践参考。
（二）通过试点工作，积累经验，创建新型房地产税的征收管理机制，从而建立一种评估标准的一致性和评估结果的相对公平性的评税工作模式，推进现行房地产税征管水平的提高。
（三）通过与相关部门的协作配合，摸清房地产基础数据，实现税源信息的动态管理，确保房地产税收的应收尽收，最终为地方政府提供稳定的税源，实现税收收入持续增长。
三、工作原则
应用房地产评税技术评估存量房交易价格工作应坚持以下原则：
（一）合法原则。应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。
（二）公平原则。应用房地产评税技术核定交易环节计税价格的标准要一致，评税的结果要客观公正。
（三）效率原则。将房地产评税方法同现代化技术手段相结合，使应用房地产评税技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化,实现简便快捷办税，提高税收征管效率。
四、工作任务
（一）构建完整的信息平台。
1、数据采集。定期收集本地建安工程造价的标准值、间接费用比率、经济耐用年限和残值率、容积率及修正系数、城镇住宅小区区级等级划分等指标；定期收集本地的土地基准地价、评税时点修正系数、行业用途修正系数、土地交易案例调查表、地籍现状图、地籍调查表等资料；定期收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标；从纳税人申报资料获取税源信息，并采取组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。
2、资料审核。根据本地的土地基准地价和房屋建安造价标准以及房地产交易市场的平均市价、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在房地产评估组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。
3、信息录入。集中组织人员录入数据，构建完整有效数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税源信息的动态监控管理。对信息采集和录入工作量大的可采取外包方式，聘请专人在相关职能部门的指导下完成。
（二）建立公平的评估体系。
1、确定评税方法。以分类房产建安造价标准和城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和房地产评估专业技术人员意见，确定一套科学的评税方法。
2、制定评税技术标准。对房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评估专业技术人员的指导下制定评税技术标准。
3、建立评税软件平台。根据评税技术标准，选择适用的评税软件系统，并根据本地房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评估专业技术人员的指导下，对软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。
五、工作步骤及时间安排
我县开展应用房地产评税技术评估存量房交易申报计税价格工作从2011年7月20日开始，12月底完成，分五个阶段进行，具体安排如下：
第一阶段：准备阶段(2011年7月20日至7月30日)
（一）开展工作动员(7月20日前)
通过召开工作动员会、座谈会等形式，使所有参与应用评税技术的人员了解评税工作的背景及现状，明确评税核定工作的重要意义及工作目标、任务和要求，从而提高干部职工的思想认识，增强工作责任感，确保此项工作的顺利开展。
（二）成立工作领导小组和工作实施小组（7月20日前）
为保障试点工作的顺利进行，成立民和县应用房地产评税技术核定存量房交易税收征管试点工作领导小组和工作实施小组。
1、工作领导小组
组 长：安永辉 县委常委、县政府常务副县长
副组长：许春生 县地方税务局局长
成 员：贾福祥 县发展和改革局局长
隆全林 县财政局局长
杨雪峰 县住房和城乡建设局局长
戚文学 县国土资源局局长
鄂福涛 县人民政府办公室副主任
马起高 县地方税务局副局长
工作领导小组:负责全面协调评税技术试点工作的开展。领导小组下设办公室，办公室设在县地税局，许春生同志兼任办公室主任。地税部门负责在地方政府的领导下具体组织实施应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管试点工作；财政部门负责为应用房地产评税试点工作提供经费保障；国土部门负责定期收集、共享本级行政区域内的土地基准地价等土地相关信息，配合本级地税部门组织开展的房地产评税相关工作;房产部门负责定期收集、共享本级行政区域内的房屋产权交易、登记、物业管理等房产信息，配合本级地税部门组织开展的房地产评税相关工作;建设部门负责定期收集、共享本级行政区域内的建筑安装工程、装饰装修工程等工程造价相关信息，负责参与本级地税部门组织开展房地产评税分区的划分，批量估计小区的划定，配合本级地税部门组织开展的房地产评税相关工作;物价部门负责参与本级地税部门评税标准的制定，配合解决房地产评税中产生的争议。
2、工作实施小组
组 长：许春生 县地方税务局局长
副组长：马起高 县地方税务局副局长
林 浩 县地方税务局纪检组长
成 员：朱金花 县地方税务局税源管理科科长
李秉义 县地方税务局税源管理科副科长
宋效群 县地方税务局税源管理科副科长
马学兰 县地方税务局纳税评估科科长
李晓云 县地方税务局川口税务分局局长
工作实施小组：负责应用工作的具体实施。实施小组办公室设在地税局税源管理科，实施小组下设三个小组。
信息组：负责软件操作的培训和维护等工作，该组由林浩、马学兰负责。
数据采集组：组织人员或选定房地产评估中介机构，设置数据采集表格、按照时间、质量要求完成数据采集等工作，该组由马起高、李晓云、李秉义负责。
数据录入组:组织人员按照时间、质量要求完成数据录入等工作，该组由朱金花、宋效群负责。
（三）制定工作实施方案(7月20日前)
按照省局和地区局的要求，结合我县实际，制定《民和县房地产评税技术加强存量房交易税收征管试点工作实施方案》，并根据实施方案进行具体操作。
（四）组织人员培训(7月30日前)
由于此项工作量大，涉及面广，时间紧，任务重，人手不足，需聘请大学生6名，于7月30日前组织开展业务培训。培训内容主要是房地产税收政策和相关业务知识，掌握税源数据采集口径和办法。聘请房地产专业技术人员授课，对房地产估价等相关知识进行讲解。
第二阶段：实施阶段(2011年8月1日至8月31日)
（一）确定评税标准及选取评税软件(7月20日前)
1、建立我县评税技术标准。调查分析我县房地产市场及影响房地产价格的因素。具体包括：我县房地产市场的状况；房地产分布的特点与规律；房地产价值在不同区域间呈现差异性的原因;土地定级情况、基准地价及修正系数等。根据调查情况，分析本地房地产市场价格水平和价格影响因素，制定我县的评税技术标准。
2、选择评税软件并实施本地化修改。依据省局提供的评税软件清单，要按照我县的评税技术标准，从中选择适用的软件系统。并根据我县房地产市场特点、价格影响因素及房地产征收征管工作情况，对评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。
（二）数据与资料的采集(8月10日前)
根据房地产评税的要求，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立数据信息库。房地产评税数据采集的主要途径为从相关部门批量取得数据和地税机关直接向纳税人调查取得。同时，对于调查对象拥有多宗房地产的，应取得每宗房地产的相关资料。
1、确定并印制表格。根据所选用的评税方法确定需要收集的数据项目，按类别编制表格，并附填表说明。
2、表格应按顺序编号，发放后应全部收回，对未收回的表格应查明原因并重新采集有关数据。
3、采集对象及资料要求，主要有：
(1)采集对象：县城规划区范围内的城区居民个人拥有或使用的房地产。
(2)主要数据项目：房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料。
实物情况：土地坐落、面积、形状、四至、容积率、平整程度、基础设施完备程度、利用现状等；房屋的面积、朝向、层数和高度、结构、设备、装修、格局、用途、产权状况、建成年份、新旧程度、附属设施的情况等。
权益情况：土地使用权人、房屋所有人。
区位情况：房地产的周边环境情况，如繁华程度、交通状况、环境状况和公共设施完备程度等。
市场情况：房地产的市场供求情况，各类房地产的市场价格。
(3)数据资料的审核。数据资料的审核是指在数据资料采集、录入与汇总分析过程中，对原始的数据资料进行认真的审查与核实的工作过程。审核工作要从“客观、准确、完整”的原则出发，建立工作责任制和考核奖惩制，税收管理员要做到采集与初审同步，并上报试点工作实施组审核通过。审核应注重如下四个方面：①真实性：主要审核资料来源的真实性和可靠性。数据和资料原则上应来源于房地产管理部门的房屋所有权、国有土地使用权等权属登记或发证资料（对尚未办理权属登记的房地产，应根据实际情况收集相关数据和资料）；政府公布的土地基准地价和房屋建安造价标准；房地产市场中真实发生的交易、收益、成本、费用等数据和资料。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。②标准性：审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求。③准确性：审核数据资料的合理性和逻辑性。需要经过计算得出的数据，计算方法有无差错，计算结果是否准确。④完整性：审核数据资料是否按调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。
（三）数据录入(8月31日前)
数据录入采取集中录入的方式。为避免人工录入的差错，采用一录一验的方式进行数据录入，以检验数据录入的准确性。
第三阶段：开展评税和数据分析(2011年9月1日至9月30日)
（一）评税方法(9月10日前)
核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法，对交易量较少的房地产也可考虑用成本法。市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。
运用市场比较法评税的基本步骤是：
1、收集和分析市场销售数据和资料；
2、选择适当的比较单位；
3、建立价格比较基准；
4、对评税房地产的相关数据做出合理的修正；
5、计算房地产评税值。
（二）开展评税(9月20日前)
将房地产评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税率、税负等变化情况。其基本步骤是：
1、评税指标的维护和公式的确定及测试；
2、计算评估值。根据采集的税源数据和确定的评税方法、指标体系和公式等，运用房地产评税系统，由计算机生成评税值；
3、计算或确定计税价值比率；
4、计算计税价值，计税价值=评税值×计税价值比率；
5、确定或测算税率；
6、计算应纳税额，应纳税额=计税价值×税率。
（三）数据分析(9月30日前)
在评税的基础上，进行全部和分类数据汇总及分析后，应围绕模拟评税的房地产评税值及在各行业间、各经济性质间和区域间分布的客观性、合理性；评税的税负及在各行业间、各经济性质间和区域间的差别及其客观性、合理性；采用不同的评税方法所产生的模拟评税结果的差异及其合理性等内容，对汇总的数据进行验证，验证后发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，进行相应的修正调整后，再重新进行评税与汇总分析，模拟的税款与现行的征收税款进行比较，直至评税的结果基本达到客观、公正，并完成房地产评税数据分析报告。
（四）计税价格核定效果检验(9月30日前)
1、设置检测指标。选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标，如纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。
2、采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，可以根据本地情况确定数据采集量。
3、检测核定结果。根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。
第四阶段：投入运行(2011年10月1日至12月28日)
（一）将评税系统与征管系统进行有条件对接。
（二）在存量房交易环节直接调取评估系统的评估价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估价格进行征税，逐步建立存量房交易申报价格评估机制，堵塞税收征管漏洞。
第五阶段：总结工作(2011年12月28日前)
根据省、地区局的要求，认真开展应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管试点工作总结，按规定报送相关资料。并开展对评税试点运行工作的验收，适时全面推广实施。
六、建立评税结果争议处理机制
按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。
（一）履行事前告知程序。在纳税人申报前，向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。
（二）建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，应根据本地情况探索解决办法，并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组制定具有资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；也可由征收机关成立争议处理小组，派专人（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，确定计税价格；或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。
七、保障措施
为确保存量房交易价格申报评估试点工作顺利进行，按时、保质、保量完成工作任务，对我县存量房交易价格申报评估试点工作提出如下工作要求：
（一）提高认识，加强领导。开展应用房地产评税技术加强存量房交易价格试点工作时间紧迫、内容复杂，而且直接关系群众利益，社会影响大。领导小组、各成员单位要高度重视这项工作，在做好政策宣传的同时，要抽调精通业务、责任心强的人员从事此项工作，并保持人员的相对稳定。
（二）加强协调，密切配合。各成员单位之间要密切配合，既要各司其职，做好本部门承担的工作，又要从大局出发，为评估工作做好服务工作。地税、建设、国土部门在评估工作中承担着十分艰巨的任务。既要搞好评估的外部协调，又要抓好内部的协调配合，在人员协调，工作安排上，确实保证评估工作的需要。
（三）组织培训，掌握技术。要通过集中组织培训等方式学习相关房地产评估方面的理论和技能，明确评税工作的业务流程及工作方法。同时要擅于吸取其他试点单位先进经验，使试点工作少走弯路，达到事半功倍的效果。
（四）加强交流，及时反馈。对于试点工作中出现的新情况、新问题要认真分析和研究，及时将试点工作的进展情况及需要解决的问题报试点工作领导小组。要及时对工作进行小结，总结工作中取得的成果和不足，为下一步工作任务提供指导。
（五）保障评估工作所需经费。应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作需要投入一定的设备和人力，同时需要有关部门的配合合作，还需要中介机构的参与操作，这些都需要一定的经费作保障。财政部门要及时了解评估工作经费需求，并及时安排拨付所需经费，以确保评估工作的顺利进行。